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[本地资讯] 中山这个小区烂尾七年后终于准备动工!专家呼吁……

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发表于 2018-8-7 12:40 |显示全部帖子
本帖最后由 更新猿 于 2018-8-7 12:45 编辑

   
       日前,本报报道了板芙镇的聚福花园烂尾楼商铺销售后开发商跑路,从1991年开售迄今已经26年,眼看40年产权期的时间越来越接近,业主心急如焚,希望相关部门能尽快协助处理的新闻。

       详戳:中山这个小区商铺烂尾20多年!业主:产权期限越来越近可咋办?

       △聚福花园烂尾楼。  记者 缪晓剑 摄

       烂尾楼成为了城市更新的伤疤。纵观中山的烂尾楼,不少都在闹市之中,甚至不乏存在于三旧改造板块中。

       而近期政府力促三旧改造,但其中并没有针对这类烂尾楼的旧改有相关解释。有专家建议,在三旧改造时,这类烂尾楼也应该要理顺思路,纳入改造范围。

       待盘活旧盘等总建筑面积逾30万平方米

       从烂尾20多年的铁城广场、圣贤山庄、荔景湾豪苑、滨江绿苑、升华花园、嘉路华花园到现在的达兴豪苑、颐港·世纪中心、亚洲广场、东凤镇的凯盛缤纷M A L L、三角镇的科尔玛城、火炬区的科尔玛大酒店等,这些烂尾楼不少都在闹市之中,甚至不乏存在于三旧改造板块中。

       据不完全调查统计,中山城区内仍存在的烂尾楼、待盘活旧盘总建筑面积超过30万平方米,其中不乏像中山三路与兴中道交界的达兴豪苑这种位置优越的项目。

      

△达兴豪苑位置优越。  记者 陈彦 摄


   
       部分项目从外观来看甚至难以观察到这是烂尾楼,例如铁城广场、达兴豪苑、荔景湾豪苑等,只有进入内部才能窥探一二。而绝大部分的烂尾楼都由于年久失修,外立面残破不堪。

   

    △停车场指示牌,上面“达兴豪苑”字样已模糊不清。  记者 陈彦 摄



       成功进行三旧改造的烂尾楼少见

       由于权属不清或债权、债务太复杂,甚至涉案人数众多等原因,造成了外界推动烂尾楼改造并不积极,除非有政府力量介入其中。

     

  △被誉为“最美烂尾楼”的荔景湾豪苑。 记者 赵学民 摄



       目前,中山成功三旧改造的烂尾楼比较少见。一种是推倒重建,多变身为商住或商业项目,例如石岐区山顶花园爆破后成为星际豪庭小区、五桂山秀丽湖山庄烂尾别墅成为碧桂园秀丽湖别墅……这些项目无一不是通过推倒来重建新项目实现三旧改造。

      

△星际豪庭小区。  记者 陈彦 摄


      
       另一种是原址改变,主要是外立面及内部装修等进行变动。这类案例并不算多,例如东区的嘉路华花园旧改后成为粤海国际花园商住小区、东区华夏俱乐部酒店变更为原香格里拉酒店、富荣花园底商变为苹果派等。

       即使能顺利被推动三旧改造,也分分钟面临漫长的等待时间。以滨江绿苑为例,这一位于西区江边繁华位置的烂尾小区早于2011年就爆出因开发商资金链断裂而面临拍卖的情况,后来还出现原开发商跳楼、因为楼盘强制拍卖价格被质疑过低一度被发回重审、涉案100多个债权人纠纷等重重矛盾,从现开发商锦标公司拍卖到现今才成功过户准备动工,花了足足7年时间。

        

       甚至有三旧项目被接手改造后还面临下一手大业主“不靠谱”的风险。例如中山时尚京都城前身就是由西区烂尾楼柏景台改造而成,这个项目被接手改造后依旧出现一房二卖等违规情况。

       针对烂尾楼改造应考虑出台细则

       近期,中山召开“三旧”改造政策宣贯及动员会议,宣传最新出台的《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》。《办法》鼓励市场主体以更多元化的方式参与“三旧”改造。不过,《办法》针对的主体更多集中在旧村旧城镇改造、工业棚改等,对于烂尾楼如何处置如何旧改上,却没有相应的特殊处理。

       回顾过去,2003年前后,市政府下力气推进处理烂尾高楼,并有了突破性进展,出现了第一波的烂尾楼复活高潮,例如竹苑商业城变身现在的汇泉酒店和竹苑广场。2007年后,山顶花园爆破、嘉路华广场复活、碧桂园拿下秀丽湖山庄烂尾别墅,烂尾楼进入新一轮的起死回生期。2010年,《中山市“三旧”改造实施细则》发布,包括银星花园片区和富业广场等多个烂尾楼项目被纳入“三旧改造”试点项目中。

       同时,烂尾楼若列入“三旧”改造范围,就能享受“三旧”改造的一系列优惠,其中部分符合条件的项目可以恢复70年的使用年限,对烂尾楼改建后的新项目的超容补地价也扩大了免征的范围,一系列优惠政策让进入“三旧”改造范围的烂尾楼项目收益更大。不过,对于土地权属有争议和被司法机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的烂尾楼项目并不能列入“三旧”改造项目。

       目前,中山并没有相关的烂尾楼三旧改造指引。有专家表示,不少烂尾楼存在产权问题,涉及大量的债务纠纷,这使得身处闹市的烂尾项目成为“鸡肋”,此外,纷繁复杂的法律纠纷导致二次烂尾甚至多次烂尾,后继盘活者还可能面临开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等问题,建议政府应考虑针对烂尾楼的改造出台相关细则。

       素材来源 南方都市报、中山日报


https://mp.weixin.qq.com/s?timestamp=1533609162&src=3&ver=1&signature=W0Rms2z0ZFnoJWPsq28K33SlUoe26C*9durjzlKPqHHDhB*KprVAClPQPmH9NKCNBy0tou86sbl8Zu5V4kMIeydwqv74*GNNDRIS6BV3wbivNCkbPoAgcMJz6n8Z-sGTi8NW5c9Z20m3U62*hwzf543mN7iwXkpjjh00pBOykCQ=


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    发表于 2018-8-8 11:06 |显示全部帖子
    剩下14年这样都没得赔偿?

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    发表于 2018-8-8 11:14 |显示全部帖子
    鬼城太多。。。
    人生中無論得到甚麼?失去甚麼? 其實都是在教導我們;學會珍惜! »

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    发表于 2018-8-8 14:28 |显示全部帖子
    人地发达国家搞工业搞科技核心,,我地就搞房地产搞GDP

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    发表于 2018-8-8 17:23 |显示全部帖子
    房产支撑GDP啊

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    发表于 2018-8-9 03:56 |显示全部帖子
    个人观点:

    烂尾的项目,如果要完全市场化运作,很难盘活的,理由如下

    1、后遗症
    烂尾会有各种各样的原因,如果有新的开发商接盘,就要把前任的烂摊子都接过来
    债务和法律问题,所付出的成本,也许比拍卖一块地皮还要贵
    而且,大型的开发商基本上不会接烂尾项目,会影响自己的品牌形象

    2、建筑设计问题
    因为烂尾楼都已经进行了土建工程,设计图纸也只能沿用前任的方案
    所以整个格局和设计理念都是固定死了,对于接盘的后续开发商,有很大的局限性
    也许十年前是很完美的方案,十年后再做出来也许跟不上社会发展了
    如果全部拉倒重来,又是一笔费用


    既然市场化难以盘活烂尾项目,政府可不可以回收呢?

    1、再次拍卖
    拍卖是最常用的手段,如果没有后遗症的话,也许会有开发商愿意接盘
    拍卖所得资金,可以填补前任的窟窿

    2、保障性住房
    保障性住房(包括公租房)本身就不是市场化的产物,政府回收后可以立即投入到保障性住房中
    而且,可以省下前期建设的费用,缩短工期

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